父親は保有しているマンションの一室を賃貸に出しています。おそらく投資用に購入したマンションだと思います。

このマンションをいくらで購入したかは不明です。1988年築のマンションです。何階建てかも知りません。

課税上の資産価値は、374万8000円（=土地48万3000円+家屋326万5000円）です。

現在の賃借者は2000年からずっとかりてくれています。敷金55万円だったようです。

管理は不動産管理会社に依頼しています。ですので、当方の手間はほとんどありません。ときどき「ガスこわれましたが、当方から業者に修理してもらってよろしいでしょうか？」「お願いします」といったやりとりがある程度です。中抜きされて、業者の依頼代金は高い気もするのですが、面倒なので、いつもお願いしています。

不動産管理会社に支払っているのは、２年ごとの契約更新で20000円、毎月の月額賃貸管理料4449円です。１年あたり53388円の料金ですね。割高な気もしますが、自ら賃借者とやりとりするのは面倒ですから受けれています。

#.２年ごとの契約更新時に20000円を管理会社に支払う必要があります。

■固定資産税の一括納付。

固定資産税＋都市計画税は一括納付65000円です。5月2日締め切りです。4期に分けての分割納付も可能です。17000円、16000円、16000円、16000円で、合計65000円です。

一括納付しても割引はないのですね。ということは計算上は金利分は分割納付の方が得だということにはなるのですが、面倒なので一括納付にしています。

■表面利回りと実質利回り

マンションの資産価値を仮に500万円とします（課税上の資産価値375万円から推定）

●表面利回り（グロス）＝[年間の満室想定の家賃収入]÷[物件価格]×100％

毎年988000円の家賃収入。　

この物件は表面利回り（グロス）は19.8%。

●実質利回り（ネット）＝([年間家賃収入]－[運営経費])÷([物件価格]＋[購入経費])×100％

[運営経費]空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用等

[購入経費]不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用等

固定資産税＋都市計画税が今年は65000円でした。

また今年はかかりませんでしたが、修繕費が年間2万円かかると仮定します。

マンションの賃貸契約を管理していただいている不動産屋さんに支払っているのが、年間53388円と２年ごとの更新時に2万円です。

管理費は借主が支払う契約になっているようです。

988000円-(運営経費65000円+20000円+83388円+10000円)=809612円

この物件は実質利回り（ネット）は16.2%。

結構利回りがいいように思います。

●平成２８年度　固定資産税・都市計画税のお知らせ（神戸市）

■外部リンクなど(リンク切れはご容赦ください)

●不動産投資の教科書～不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する９つのこと

よくまとまっています。リンクも充実しています。

（2016/04/11）(2016/04/16追記)